¿Qué impuestos se pagan al heredar una casa en España?

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es el principal tributo que grava la herencia de una vivienda en España. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que provoca diferencias muy significativas en la carga fiscal según el lugar de residencia del fallecido o del heredero. Las comunidades con mayor bonificación, como Madrid, La Rioja o Andalucía, tienen reducciones de hasta el 99% para herencias entre familiares directos, lo que en la práctica hace que el impuesto sea casi simbólico. Sin embargo, en comunidades como Asturias, Extremadura o Aragón la carga puede ser mucho más elevada. El plazo para liquidar el impuesto es de seis meses desde el fallecimiento, aunque se puede solicitar una prórroga de otros seis meses presentando la solicitud en los primeros cinco meses. El valor a declarar de la vivienda debe ser el valor de referencia catastral que establece la Dirección General del Catastro, que desde 2022 es la base mínima de tributación obligatoria. Si el valor de mercado es inferior al valor de referencia, el contribuyente puede impugnarlo aportando una tasación oficial que lo acredite. La base liquidable se calcula restando al valor del bien las reducciones establecidas por la normativa estatal y autonómica aplicable.

La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el aumento del valor del suelo desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta el momento de la transmisión por herencia. Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble y el plazo para liquidarlo es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga de otros seis meses. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el Real Decreto-Ley que lo reformó, existen dos métodos de cálculo que el contribuyente puede elegir: el método objetivo, basado en el valor catastral del suelo y unos coeficientes máximos aprobados anualmente, y el método real, que calcula el incremento efectivo comparando el valor de adquisición del suelo con el de transmisión. El contribuyente puede optar por el método que le resulte más favorable. Además, si se demuestra que el valor del terreno no ha aumentado o ha bajado desde la adquisición, el impuesto no se devenga. El importe de la plusvalía varía significativamente entre municipios y puede suponer varios miles de euros en zonas donde el suelo ha experimentado una fuerte revalorización. En municipios rurales o con escasa demanda inmobiliaria el impuesto suele ser mucho más reducido.

Además de los impuestos, heredar una casa conlleva gastos notariales y registrales que también hay que tener en cuenta. La escritura de aceptación y adjudicación de herencia debe otorgarse ante notario, y sus honorarios dependen del valor del caudal hereditario. Para una herencia con un inmueble de 200.000 euros, los gastos de notaría suelen rondar entre 800 y 1.500 euros. A continuación, es necesario inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad para que el heredero quede acreditado como nuevo titular, con un coste aproximado de entre 400 y 700 euros según el valor de la finca. También puede ser necesaria la intervención de un gestor o abogado para coordinar toda la tramitación, cuyos honorarios varían entre 300 y 1.000 euros según la complejidad de la herencia. Antes de aceptar la herencia, conviene analizar si el activo heredado tiene cargas o deudas asociadas, como una hipoteca pendiente o deudas de comunidad de propietarios. En caso de dudas sobre la conveniencia de aceptar, existe la figura de la aceptación a beneficio de inventario, que permite limitar la responsabilidad del heredero a los bienes heredados sin comprometer su patrimonio personal. Un abogado especialista en herencias puede orientar sobre la mejor estrategia en cada caso concreto.