Calculadora de Hipoteca
Simula tu hipoteca con todos los detalles: cuota mensual, intereses totales, coste total del préstamo y TAE. Compara escenarios con tipo fijo, variable o mixto, ajusta el plazo y el importe para encontrar la hipoteca que se adapte a tu capacidad de pago. Incluye la vinculación con seguros y otros productos bancarios que reducen el diferencial.
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¿Cómo funciona esta calculadora?
Simula tu hipoteca con todos los detalles: cuota mensual, intereses totales, coste total del préstamo y TAE. Compara escenarios con tipo fijo, variable o mixto, ajusta el plazo y el importe para encontrar la hipoteca que se adapte a tu capacidad de pago. Incluye la vinculación con seguros y otros productos bancarios que reducen el diferencial. Introduce los datos solicitados y obtén un resultado orientativo al instante. Recuerda que los cálculos son aproximados y no sustituyen el asesoramiento profesional.
Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca
La cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo se calcula con el sistema de amortización francés, el más habitual en España:
Cuota = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]
donde C es el capital pendiente, i es el tipo de interés mensual (tipo anual / 12) y n es el número total de cuotas (años × 12). En 2026, los tipos de referencia orientativos en el mercado español se sitúan aproximadamente en: hipotecas fijas entre el 2,8% y el 3,3% TIN, e hipotecas variables referenciadas al euríbor (que ronda el 2,6%-2,8%) más un diferencial habitual de 0,5% a 0,9%. Las hipotecas mixtas combinan un tipo fijo durante los primeros años (normalmente entre 3 y 10 años) y pasan después a variable. La cuota resultante determina también el esfuerzo financiero: los bancos suelen exigir que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar para conceder la hipoteca.
Fija, variable o mixta: qué tener en cuenta y cómo reducir el tipo con vinculaciones
La elección del tipo de hipoteca depende del perfil de riesgo:
- Fija: cuota estable durante toda la vida del préstamo, sin sorpresas si suben los tipos, aunque parte de un TIN algo más alto.
- Variable: tipo más bajo inicialmente (euríbor + diferencial), pero la cuota puede subir o bajar cada revisión (semestral o anual) según evolucione el euríbor.
- Mixta: combina unos años a tipo fijo con el resto a variable, buscando un equilibrio entre estabilidad inicial y coste.
Además del TIN, la TAE recoge el coste real del préstamo, incluyendo comisiones y productos vinculados. La mayoría de bancos ofrecen una bonificación de entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales sobre el diferencial si se contratan seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina y, en ocasiones, plan de pensiones o tarjeta. Conviene calcular si el ahorro en intereses compensa el coste real de esos productos vinculados, ya que en muchos casos las condiciones sin vinculación son más rentables a largo plazo.
Ejemplo práctico: hipoteca de 160.000 € a 30 años
Vivienda de 200.000 € con 40.000 € de ahorro aportado (20%), por lo que se solicita un préstamo de 160.000 € a 30 años con un tipo fijo del 2,5% TIN:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Capital solicitado | 160.000 € |
| Plazo | 360 meses (30 años) |
| Tipo de interés (TIN) | 2,5% |
| Cuota mensual | ≈ 632 € |
| Total pagado | ≈ 227.520 € |
| Intereses totales | ≈ 67.520 € |
Es decir, a lo largo de los 30 años se pagarán unos 67.520 € solo en intereses, un 42% adicional sobre el capital prestado. Reducir el plazo a 20 años elevaría la cuota mensual a cerca de 848 €, pero reduciría los intereses totales a unos 43.500 €, casi 24.000 € menos. Comparar distintos plazos y tipos es clave antes de firmar.