Calculadora de Rentabilidad del Alquiler
Determina la rentabilidad bruta y neta de una inversión inmobiliaria destinada al alquiler. Tiene en cuenta el precio de compra, los gastos de adquisición, la reforma, el alquiler mensual, los gastos de comunidad, IBI, seguros y la tributación en IRPF para ofrecerte una visión completa de la inversión antes de comprar para alquilar.
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¿Cómo funciona esta calculadora?
Determina la rentabilidad bruta y neta de una inversión inmobiliaria destinada al alquiler. Tiene en cuenta el precio de compra, los gastos de adquisición, la reforma, el alquiler mensual, los gastos de comunidad, IBI, seguros y la tributación en IRPF para ofrecerte una visión completa de la inversión antes de comprar para alquilar. Introduce los datos solicitados y obtén un resultado orientativo al instante. Recuerda que los cálculos son aproximados y no sustituyen el asesoramiento profesional.
Rentabilidad bruta y neta: cómo se calculan
La rentabilidad de una inversión en alquiler se puede medir de dos formas complementarias:
Rentabilidad bruta (%) = (Alquiler anual / (Precio de compra + Gastos de compra)) × 100
Esta cifra es útil para comparar inmuebles rápidamente, pero no refleja el rendimiento real, ya que no descuenta gastos ni periodos sin inquilino. Para eso se calcula la rentabilidad neta, que resta del alquiler anual los gastos de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y los meses en que la vivienda pueda estar vacía sin generar ingresos:
Rentabilidad neta (%) = ((Alquiler anual − Meses vacíos × Alquiler mensual − Gastos anuales) / (Precio de compra + Gastos de compra)) × 100
En el mercado español, una rentabilidad bruta razonable suele situarse entre el 5% y el 7% en la mayoría de ciudades, aunque en zonas de gran demanda y precios muy altos (Madrid o Barcelona centro) puede bajar al 3-4%, mientras que en ciudades medianas o zonas menos tensionadas puede superar el 8-9%.
Tributación del alquiler en IRPF: reducciones según la Ley de Vivienda
Los rendimientos netos del alquiler de vivienda habitual tributan en el IRPF del propietario dentro de la base general, pero con reducciones importantes reguladas por la Ley 12/2023 de Vivienda para contratos firmados desde 2024:
- 90% si se reduce la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior en zona tensionada
- 70% si es un nuevo inquilino joven (18-35 años) en zona tensionada o vivienda destinada a alquiler social
- 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores
- 50% reducción general por defecto
Los contratos anteriores a 2024 mantienen la reducción general del 60% mientras dure el contrato. Esto significa que, sobre el rendimiento neto (alquileres menos gastos deducibles), normalmente solo tributa la mitad o menos, lo que mejora considerablemente la rentabilidad financiero-fiscal real de la inversión frente al cálculo puramente bruto o neto antes de impuestos.
Ejemplo práctico: rentabilidad de un piso de 150.000 €
Piso comprado por 150.000 € con 15.000 € de gastos de compra (inversión total 165.000 €), alquilado por 800 €/mes, con 2.000 € de gastos anuales y 1 mes vacío al año estimado:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler anual (12 meses) | 9.600 € |
| Rentabilidad bruta | 5,82% |
| Pérdida por 1 mes vacío | -800 € |
| Gastos anuales | -2.000 € |
| Ingreso neto real | 6.800 € |
| Rentabilidad neta | 4,12% |
La diferencia entre el 5,82% bruto y el 4,12% neto (casi 1,7 puntos) muestra la importancia de no fijarse solo en la rentabilidad bruta al comparar inmuebles. Si además se aplica la reducción fiscal del 60% sobre el rendimiento neto en IRPF, la carga fiscal real sobre esta inversión sería notablemente menor que sobre otras rentas del ahorro.