Calculadora de amortización de hipoteca

Amortizar anticipadamente significa devolver al banco una parte del capital pendiente antes de lo previsto. La ley española (Real Decreto-ley 19/2022 y Ley 5/2019) limita las comisiones que puede cobrar el banco: en hipotecas variables, un 0,25% si amortizas en los 3 primeros años (0,15% hasta el quinto) y 0% después; en hipotecas fijas, hasta un 2% en los primeros 10 años y un 1,5% el resto, siempre limitado a la pérdida financiera real del banco. Existen dos formas de aplicar la amortización con el sistema de cuota constante (francés): reducir cuota, que mantiene el plazo pero recalcula una cuota mensual menor con el mismo tipo de interés, o reducir plazo, que mantiene la cuota actual pero acorta el número de meses restantes.

• Reducir cuota: mejora tu liquidez mensual inmediata.
• Reducir plazo: maximiza el ahorro total en intereses a largo plazo.

La calculadora aplica la fórmula del sistema francés para recalcular ambos escenarios y te muestra la comisión aplicable según la normativa vigente en 2026.

Si tu prioridad es liberar dinero cada mes (por ejemplo, para reducir tu tasa de esfuerzo o afrontar otros gastos), reducir cuota es la opción adecuada. Si en cambio buscas pagar menos intereses totales y terminar antes con la deuda, reducir plazo suele ahorrar significativamente más dinero a largo plazo, porque el capital deja de generar intereses antes.

Muchos expertos recomiendan reducir plazo si tu situación económica es estable, ya que el ahorro en intereses suele superar ampliamente al de reducir cuota para la misma aportación.

Supongamos un capital pendiente de 150.000 €, tipo de interés del 2,70% y 20 años restantes. La cuota actual (sistema francés) ronda los 809 €/mes. Si amortizas 10.000 € y eliges reducir cuota, el nuevo capital de 140.000 € genera una cuota aproximada de 755 €/mes, un ahorro mensual de unos 54 €. Si en cambio eliges reducir plazo, mantienes la cuota de 809 € pero el préstamo se cancela en unos 18 años y 3 meses, casi 21 meses antes, lo que supone un ahorro estimado en intereses bastante superior al de la primera opción. En ambos casos, al ser una hipoteca variable amortizada más allá del tercer año, no se aplicaría comisión (0%) según la normativa de 2026.