Calculadora de capacidad de endeudamiento
Determina la cuota máxima de hipoteca que puedes asumir sin superar el umbral recomendado del 30-35 % de tus ingresos netos. Introduce tu salario, otros préstamos vigentes y gastos fijos para conocer el importe máximo de hipoteca al que puedes acceder y el precio de vivienda que podrías permitirte.
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¿Cómo funciona esta herramienta?
Determina la cuota máxima de hipoteca que puedes asumir sin superar el umbral recomendado del 30-35 % de tus ingresos netos. Introduce tu salario, otros préstamos vigentes y gastos fijos para conocer el importe máximo de hipoteca al que puedes acceder y el precio de vivienda que podrías permitirte. Introduce los datos solicitados y obtén un resultado orientativo al instante.
La regla del 30-35%: cómo calculan los bancos tu capacidad de endeudamiento
La mayoría de entidades españolas aplican la conocida tasa de esfuerzo: la suma de la cuota hipotecaria más otras deudas (préstamos, tarjetas revolving) no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Por encima de ese umbral, el riesgo de impago se considera elevado y muchos bancos rechazan la operación o exigen avalistas.
- Ingresos netos mensuales: se suman todas las nóminas del hogar, prorrateando pagas extra.
- Deudas vigentes: cuotas de coche, préstamos personales o tarjetas se restan de la capacidad disponible.
- Cuota máxima recomendada: ingresos netos × 30-35% − otras cuotas.
A partir de esa cuota máxima, y aplicando el tipo de interés y plazo elegidos con la fórmula del sistema francés, se obtiene el capital máximo de hipoteca al que puedes optar en 2026.
De la capacidad de endeudamiento al precio de la vivienda: el papel del LTV
Conocer tu cuota máxima es solo la mitad del cálculo. Los bancos españoles financian, en general, hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos) para primera vivienda habitual, exigiendo que el 20% restante más los gastos de compraventa (impuestos, notaría, gestoría, tasación, en total un 10-12% adicional) provengan de ahorro propio. Existen excepciones: hipotecas al 90-95% para jóvenes menores de 35-40 años con avales públicos (ICO) en determinadas comunidades, o al 100% para segunda vivienda de un banco (dación en pago) o para funcionarios con convenios especiales. Por tanto, el precio máximo de vivienda que puedes permitirte no depende solo de tu cuota máxima, sino también de cuánto ahorro dispones para la entrada y los gastos asociados.
Ejemplo práctico: 2.500 € netos al mes y sin otras deudas
Con unos ingresos netos de 2.500 €/mes, sin otros préstamos y aplicando el 30% recomendado, la cuota máxima sería de 750 €/mes. A un tipo estimado del 2,70% a 30 años, esto permite un capital máximo de hipoteca de aproximadamente 160.000 €. Si el banco financia el 80% del precio de la vivienda, esto equivale a una vivienda de hasta unos 200.000 €, siempre que dispongas de al menos 40.000 € de ahorro (20% de entrada) más unos 20.000-24.000 € adicionales para impuestos, notaría y gestoría.