Calculadora de hipoteca para no residentes
Calcula las condiciones de una hipoteca en España para no residentes o extranjeros. Los bancos suelen financiar entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación con tipos ligeramente superiores. Estima la cuota mensual, los gastos adicionales como el impuesto de no residentes y el ahorro mínimo necesario.
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¿Cómo funciona esta herramienta?
Calcula las condiciones de una hipoteca en España para no residentes o extranjeros. Los bancos suelen financiar entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación con tipos ligeramente superiores. Estima la cuota mensual, los gastos adicionales como el impuesto de no residentes y el ahorro mínimo necesario. Introduce los datos solicitados y obtén un resultado orientativo al instante.
Cómo financian los bancos españoles a los no residentes
Si no resides fiscalmente en España, la banca española aplica condiciones más estrictas que a un residente. Mientras que un residente puede acceder a financiación de hasta el 80 % del valor de tasación, un no residente suele encontrarse con un límite de financiación (LTV) entre el 50 % y el 70 %, dependiendo de la entidad, tu nacionalidad, tu solvencia y si el inmueble será tu segunda residencia o una inversión.
- Tipo de interés: normalmente entre 0,5 y 1,5 puntos por encima del que se ofrece a residentes. En 2026, con el Euríbor a 12 meses rondando el 2,70 %, un no residente puede encontrar hipotecas variables de Euríbor + 1,20 % a 1,80 %, o fijas entre el 3,20 % y el 4,00 %.
- Plazo máximo: suele reducirse a 20-25 años, frente a los 30-35 de un residente.
- Documentación: se exige justificar ingresos en el país de origen, declaración de la renta local y, en muchos casos, un seguro de vida y hogar contratado con la propia entidad.
El cálculo de la cuota sigue el sistema de amortización francés (cuota constante), igual que en cualquier hipoteca española.
Gastos añadidos que debes prever como no residente
Más allá de la cuota mensual, un comprador no residente debe presupuestar partidas específicas:
- Ahorro mínimo: al financiarse solo el 50-70 %, necesitarás cubrir de tu bolsillo entre el 30 % y el 50 % del precio, más gastos de compra (impuestos, notaría, registro y gestoría), que suman entre un 10 % y un 12 % adicional.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): aunque no uses la vivienda como alquiler, Hacienda aplica una renta imputada anual (habitualmente el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según si ha sido revisado en los últimos 10 años) tributando al 19 % para residentes de la UE/EEE y al 24 % para el resto.
- Comisión de apertura: algunas entidades aplican un 0,5-1 % adicional a no residentes.
Comparar varias entidades (BBVA, Santander, CaixaBank o bancos especializados en clientela internacional como Sabadell) es clave, porque las diferencias de diferencial pueden superar el punto porcentual.
Ejemplo práctico: comprador residente en Reino Unido
Un comprador residente en Reino Unido quiere adquirir una vivienda de 300.000 € en la Costa del Sol. El banco le concede el 60 % de financiación (180.000 €) a un tipo fijo del 3,50 % a 20 años.
Con el sistema de cuota constante, la mensualidad resulta de aproximadamente 1.043 €/mes, y el coste total en intereses durante los 20 años ronda los 70.320 €.
Deberá aportar de su bolsillo los 120.000 € restantes (40 % del precio) más unos 30.000-36.000 € en gastos de compra (ITP o IVA+AJD, notaría, registro y gestoría), es decir, un desembolso inicial cercano a los 150.000-156.000 €.