Calculadora de alquiler vs compra
Enfrenta los costes de alquilar frente a comprar una vivienda a medio y largo plazo. Tiene en cuenta la cuota hipotecaria, los gastos de compra, el IBI, la comunidad, el mantenimiento y la revalorización estimada frente al alquiler mensual con su incremento anual. Descubre en cuántos años comprar empieza a ser más rentable.
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¿Cómo funciona esta herramienta?
Enfrenta los costes de alquilar frente a comprar una vivienda a medio y largo plazo. Tiene en cuenta la cuota hipotecaria, los gastos de compra, el IBI, la comunidad, el mantenimiento y la revalorización estimada frente al alquiler mensual con su incremento anual. Descubre en cuántos años comprar empieza a ser más rentable. Introduce los datos solicitados y obtén un resultado orientativo al instante.
Cómo se compara el coste real de alquilar frente a comprar
Comparar alquiler y compra no es tan simple como enfrentar la cuota hipotecaria con la renta mensual. Comprar implica costes que el propietario asume y el inquilino no: IBI (0,4%-1,1% del valor catastral anual), comunidad de propietarios, mantenimiento (estimado en un 1% anual del valor de la vivienda) y los gastos iniciales de compra (ITP/IVA, notaría, registro), que solo se recuperan si la vivienda se revaloriza con el tiempo.
Por otro lado, el alquiler no genera patrimonio, pero tampoco inmoviliza ahorro en una entrada, lo que en teoría permitiría invertir esa diferencia en otro activo. La comparación real debe proyectar ambos escenarios a 10, 20 y 30 años, teniendo en cuenta el incremento anual del alquiler (habitualmente ligado al IPC, entre 2% y 3,5% en los últimos años) y la revalorización esperada de la vivienda (de media entre 1,5% y 3% anual en España a largo plazo, aunque con fuertes diferencias regionales).
El punto de equilibrio: cuándo comprar empieza a compensar
La clave de esta comparación es el «punto de equilibrio»: el año a partir del cual el coste acumulado de comprar (cuotas + gastos + impuestos, descontando la revalorización del inmueble) queda por debajo del coste acumulado de alquilar (rentas pagadas, que crecen cada año). En España, con tipos hipotecarios actuales en torno al 2,70%-3,30% y alquileres que han subido con fuerza en los últimos años (especialmente en Madrid, Barcelona y Baleares), este punto de equilibrio suele situarse entre los 7 y los 12 años de permanencia en la vivienda.
Si prevés vivir menos de 5-6 años en la zona, el alquiler suele ser más eficiente por la flexibilidad y porque los gastos de compraventa (que rondan el 10-12% del precio) tardan varios años en amortizarse. Si tu horizonte supera los 10-15 años, comprar casi siempre resulta más rentable.
Ejemplo numérico: vivienda de 200.000 € frente a alquiler de 900 €/mes
Con una hipoteca de 160.000 € (80% de 200.000 €) al 2,50% a 25 años, la cuota es de unos 718 €/mes. Sumando IBI, comunidad y mantenimiento (~150 €/mes), el coste mensual de la propiedad ronda los 868 €/mes, ya por debajo de un alquiler inicial de 900 €/mes. Si el alquiler sube un 3% anual y la vivienda se revaloriza un 2% anual, comprar resulta más rentable a partir de aproximadamente el 8º año de permanencia, una vez amortizados los gastos iniciales de compra.