Calculadora de segunda hipoteca
Estima la cuota y condiciones de una segunda hipoteca sobre un inmueble que ya tiene una carga hipotecaria. Los tipos suelen ser más altos y el plazo más corto. Calcula el capital disponible según el valor de tasación actual, la hipoteca pendiente y el porcentaje de LTV que la entidad está dispuesta a asumir.
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¿Cómo funciona esta herramienta?
Estima la cuota y condiciones de una segunda hipoteca sobre un inmueble que ya tiene una carga hipotecaria. Los tipos suelen ser más altos y el plazo más corto. Calcula el capital disponible según el valor de tasación actual, la hipoteca pendiente y el porcentaje de LTV que la entidad está dispuesta a asumir. Introduce los datos solicitados y obtén un resultado orientativo al instante.
Qué es una segunda hipoteca y cómo se calcula el capital disponible
Una segunda hipoteca es un préstamo adicional sobre un inmueble que ya tiene una carga hipotecaria vigente, dejando ese bien como garantía de dos deudas simultáneas. Para calcular cuánto puede prestarte el banco, se parte del Loan to Value (LTV) conjunto: la suma de la hipoteca pendiente más la nueva hipoteca no debería superar, en la práctica bancaria española, el 70-80 % del valor de tasación actual del inmueble.
Fórmula orientativa: Capital máximo disponible = (Valor de tasación × LTV máximo) − Hipoteca pendiente. Por ejemplo, con una vivienda tasada en 250.000 €, un LTV máximo del 80 % y una hipoteca pendiente de 100.000 €, el margen teórico sería de 100.000 €, aunque los bancos suelen ser más conservadores en la práctica y limitar el importe según tus ingresos.
En 2026 los tipos de las segundas hipotecas son notablemente más altos que los de una hipoteca principal, situándose habitualmente entre el 4 % y el 6 % TAE.
Segunda hipoteca vs. ampliación de hipoteca vs. préstamo personal
Antes de solicitar una segunda hipoteca conviene comparar alternativas:
- Ampliación de la hipoteca existente: suele ofrecer mejor tipo (próximo al de tu hipoteca actual) pero requiere renegociar toda la operación con tu banco actual y solo es viable con la misma entidad.
- Segunda hipoteca con otra entidad: mantiene tu hipoteca original intacta pero implica una nueva tasación, gastos notariales y de registro, y un tipo de interés más elevado por el mayor riesgo (posición de segundo rango en el registro).
- Préstamo personal: más rápido y sin necesidad de nueva escritura, pero con tipos aún más altos (7-12 % TAE) y plazos más cortos, salvo que el importe sea reducido.
La segunda hipoteca solo compensa frente al préstamo personal si el importe es elevado (normalmente a partir de 20.000-30.000 €) y el plazo es largo, ya que los gastos fijos de constituirla (tasación, notaría, registro, gestoría) suelen rondar los 1.500-3.000 €.
Ejemplo numérico de una segunda hipoteca
Una vivienda tasada en 250.000 € tiene una hipoteca pendiente de 100.000 €. El propietario solicita una segunda hipoteca de 30.000 € a un tipo del 4,50 % y un plazo de 15 años.
La cuota mensual resultante es de aproximadamente 229,50 €, con un coste total en intereses de unos 11.310 € a lo largo de la vida del préstamo.
El LTV conjunto tras la operación sería del (100.000 + 30.000) / 250.000 = 52 %, un nivel que la mayoría de entidades consideraría razonable para aprobar la operación.