Calculadora de plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble por venta, herencia o donación. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional y el Real Decreto-ley 26/2021, esta calculadora aplica los dos métodos de cálculo vigentes (real y objetivo) y te muestra cuál resulta más favorable para tu caso concreto en 2026.
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¿Cómo funciona esta herramienta?
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble por venta, herencia o donación. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional y el Real Decreto-ley 26/2021, esta calculadora aplica los dos métodos de cálculo vigentes (real y objetivo) y te muestra cuál resulta más favorable para tu caso concreto en 2026. Introduce los datos y obtén tu resultado orientativo al instante.
Qué grava la plusvalía municipal tras la reforma de 2021
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble, ya sea por venta, herencia o donación. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que declaró inconstitucional el sistema de cálculo objetivo anterior por gravar incluso transmisiones sin incremento real de valor, el Real Decreto-ley 26/2021 introdujo un nuevo marco legal vigente en 2026 con dos métodos de cálculo:
- Método objetivo: aplica al valor catastral del suelo unos coeficientes máximos según los años de tenencia del inmueble, actualizados anualmente por ley de presupuestos.
- Método real: calcula la plusvalía efectiva (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición), aplicando la proporción que representa el valor del suelo sobre el valor catastral total.
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable, y si no existe incremento real de valor, no debe tributar, aunque debe acreditarlo documentalmente ante el ayuntamiento.
Plazos de declaración y gestión municipal
La gestión del impuesto corresponde a cada ayuntamiento, que puede aplicar bonificaciones (por ejemplo, en transmisiones mortis causa de la vivienda habitual a favor de descendientes o cónyuge) y establece sus propios coeficientes dentro de los límites máximos fijados por la normativa estatal. Los plazos de declaración son:
- Transmisiones inter vivos (compraventa, donación): 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
- Transmisiones mortis causa (herencia): 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 1 año si se solicita dentro de los primeros 5 meses.
Es fundamental conservar la escritura de adquisición y de transmisión, ya que ambas fechas y valores son necesarios para determinar si existe incremento real de valor y para aplicar el método más favorable. La no presentación en plazo puede generar recargos e intereses de demora, además de la propia cuota del impuesto.
Ejemplo práctico: venta de una vivienda con 11 años de tenencia
Una vivienda con valor catastral del suelo de 50.000 €, adquirida en junio de 2015 por 150.000 € y vendida en marzo de 2026 por 200.000 €, presenta un incremento real de valor de 50.000 €. Aplicando el método objetivo, el ayuntamiento multiplicaría el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente a 11 años de tenencia (por ejemplo, en torno al 0,08-0,10 según la ordenanza municipal vigente), resultando una base imponible aproximada de 4.000-5.000 €.
Con el método real, la base imponible se calcularía aplicando al incremento real de 50.000 € la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. El contribuyente deberá comparar ambos resultados y declarar por el método que arroje una cuota menor, presentando la autoliquidación en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura de venta ante el ayuntamiento de Madrid, donde está ubicado el inmueble.