Calculadora de renta máxima de alquiler
Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y los índices de referencia autonómicos, muchos alquileres están sujetos a límites de precio. Esta calculadora te permite comprobar si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada, calcular la renta máxima permitida y conocer las actualizaciones anuales aplicables según el índice INE vigente en 2026.
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¿Cómo funciona esta herramienta?
Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y los índices de referencia autonómicos, muchos alquileres están sujetos a límites de precio. Esta calculadora te permite comprobar si tu vivienda se encuentra en una zona tensionada, calcular la renta máxima permitida y conocer las actualizaciones anuales aplicables según el índice INE vigente en 2026. Introduce los datos y obtén tu resultado orientativo al instante.
Zonas tensionadas y el nuevo índice de referencia de precios
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando el esfuerzo medio de las familias para pagar el alquiler supera el 30% de sus ingresos, o los precios han subido de forma desproporcionada en los últimos 5 años. En estas zonas se activa el índice de referencia de precios de alquiler publicado por el Ministerio de Vivienda, que limita la renta máxima aplicable a nuevos contratos.
Además, desde 2025 las actualizaciones anuales de los contratos vigentes ya no se rigen por el IPC, sino por el nuevo Índice de Referencia para la Actualización de los contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), elaborado por el INE, que en 2026 sigue moderando las subidas anuales respecto a la inflación general.
Cataluña fue pionera en aplicar zonas tensionadas desde 2024, y Madrid, País Vasco y otras comunidades han ido incorporando declaraciones municipales progresivamente.
Gran tenedor vs pequeño propietario: reglas distintas
La renta máxima aplicable depende de si el propietario es considerado gran tenedor. La ley define como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (o más de 1.500 m² construidos), aunque en zonas tensionadas las comunidades autónomas pueden rebajar este umbral hasta 5 viviendas.
- Grandes tenedores en zona tensionada: obligados a no superar el índice de referencia de precios de alquiler en nuevos contratos.
- Pequeños propietarios en zona tensionada: si hubo contrato vigente en los últimos 5 años, no pueden superar la renta de ese contrato anterior actualizada con el IRAV, salvo mejoras acreditadas en la vivienda.
- Fuera de zona tensionada: rige la libertad de pacto entre partes, aunque las actualizaciones anuales de contratos ya firmados siempre se limitan al IRAV.
Estas diferencias buscan proteger al inquilino sin penalizar en exceso al propietario individual con una sola vivienda en alquiler.
Ejemplo práctico: piso de 70 m² en zona tensionada
Supongamos un piso de 70 m² útiles en un código postal de Madrid declarado zona tensionada, con una renta actual de 900 €/mes y un propietario clasificado como gran tenedor (titular de 12 viviendas). Si el índice de referencia de precios de alquiler del Ministerio de Vivienda establece para esa zona y tipología un máximo de 11,50 €/m², la renta máxima permitida sería de 805 €/mes, por lo que el propietario debería reducir el precio del nuevo contrato en 95 €.
Si, en cambio, el mismo propietario tuviera una sola vivienda en propiedad (pequeño tenedor) y hubiera tenido un inquilino en los últimos 5 años pagando 850 €, la renta máxima del nuevo contrato sería esos 850 € actualizados con el IRAV del año correspondiente, salvo que acredite mejoras sustanciales realizadas en la vivienda.