Guía del contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a cerrar la operación. Esta guía te explica los tres tipos de arras (penitenciales, confirmatorias y penales), la cantidad habitual, las consecuencias de incumplimiento, los plazos recomendables y las cláusulas imprescindibles a incluir.
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El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a cerrar la operación. Esta guía te explica los tres tipos de arras (penitenciales, confirmatorias y penales), la cantidad habitual, las consecuencias de incumplimiento, los plazos recomendables y las cláusulas imprescindibles a incluir. Introduce los datos y obtén tu resultado orientativo al instante.
Marco legal de las arras: qué dice el Código Civil
El contrato de arras no tiene una regulación específica y detallada en la ley española; su base jurídica principal es el artículo 1454 del Código Civil, que regula las arras penitenciales, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha perfilado sus efectos a lo largo de los años. Existen tres modalidades con consecuencias muy distintas:
- Arras penitenciales: permiten desistir del contrato perdiendo la señal (comprador) o devolviéndola duplicada (vendedor), sin necesidad de alegar causa.
- Arras confirmatorias: son un simple anticipo del precio; si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con indemnización de daños conforme al artículo 1124 CC.
- Arras penales: combinan la obligación de cumplir con una penalización adicional en caso de incumplimiento.
Si el contrato no especifica el tipo de arras, los tribunales tienden a interpretarlas como penitenciales, salvo que el texto indique claramente lo contrario. Por eso es fundamental redactar la cláusula con precisión jurídica.
Cuánto dinero entregar y cómo proteger el anticipo
No existe un porcentaje legal obligatorio, pero la práctica habitual del mercado inmobiliario español sitúa la señal entre el 5% y el 15% del precio de venta, siendo el 10% el estándar más extendido. Conviene incluir en el contrato privado cláusulas sobre: identificación exacta de las partes y el inmueble, estado de cargas (verificable en el Registro de la Propiedad), plazo máximo para la firma de escritura pública, distribución de gastos e impuestos, y qué ocurre si la hipoteca del comprador es denegada (cláusula de condición suspensiva). El dinero de las arras debería entregarse mediante transferencia bancaria, nunca en efectivo, para dejar constancia fehaciente del pago y su fecha.
Ejemplo práctico: arras penitenciales sobre una vivienda de 250.000 €
Un comprador y un vendedor firman arras penitenciales por una vivienda de 250.000 €, entregando 25.000 € (10%) y fijando un plazo de 60 días para escriturar. Si el comprador desiste, pierde los 25.000 € íntegros. Si es el vendedor quien se retracta, deberá devolver el doble, es decir, 50.000 €. Si ambas partes cumplen, esos 25.000 € se descuentan del precio final en la escritura, quedando pendientes 225.000 € a pagar en notaría.