Guía del desahucio express
Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago. Esta guía detalla los requisitos previos, el procedimiento judicial de desahucio express, los plazos legales, la posibilidad de enervación del desahucio por parte del inquilino, las costas procesales y las novedades legislativas de 2026.
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Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago. Esta guía detalla los requisitos previos, el procedimiento judicial de desahucio express, los plazos legales, la posibilidad de enervación del desahucio por parte del inquilino, las costas procesales y las novedades legislativas de 2026. Introduce los datos y obtén tu resultado orientativo al instante.
El procedimiento de desahucio por falta de pago
El llamado "desahucio express", regulado en el artículo 440.3 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (reformado por la Ley 5/2018 y posteriormente por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda), permite al arrendador reclamar de forma acumulada el desalojo y las rentas impagadas. Tras admitirse la demanda, se requiere al inquilino para que en 10 días hábiles pague, se oponga o entregue la vivienda; si nada de esto ocurre, se fija directamente la fecha de lanzamiento sin necesidad de juicio. La reforma de 2023 introdujo la obligación de comunicar a los servicios sociales si existen indicios de vulnerabilidad, lo que puede suspender el procedimiento hasta dos meses (arrendador particular) o cuatro meses (gran tenedor).
La enervación: el derecho del inquilino a evitar el desahucio
El inquilino puede paralizar el proceso pagando la totalidad de la deuda (rentas, gastos e intereses) antes de la vista, un derecho llamado enervación de la acción, que solo puede ejercerse una vez por contrato, salvo que el arrendador hubiera requerido el pago fehacientemente con al menos 4 meses de antelación a la demanda, en cuyo caso se pierde ese derecho. Si el inquilino ya enervó el desahucio en una ocasión anterior, un segundo impago permite proceder directamente al lanzamiento.
Ejemplo práctico: 3 meses de renta impagada
Un propietario alquila una vivienda por 800 €/mes y acumula 3 meses impagados (2.400 €) de un inquilino con contrato vigente y sin indicios de vulnerabilidad. El propietario presenta demanda de desahucio y reclamación de cantidad; si el inquilino no paga, no se opone ni desaloja en el plazo, se fija el lanzamiento, que en la práctica puede completarse en un plazo aproximado de 4 a 8 meses desde la presentación de la demanda, según la carga del juzgado.