Guía de la fianza de alquiler

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, al firmar el contrato, el inquilino debe entregar obligatoriamente una fianza equivalente a una mensualidad de renta si el arrendamiento es de vivienda habitual, o dos mensualidades si es para uso distinto de vivienda (local comercial, oficina, etc.). Esta fianza no genera intereses a favor del inquilino durante los primeros años y su importe no puede actualizarse durante los primeros tres años de contrato, salvo pacto expreso.

El propietario está legalmente obligado a depositar esa fianza en el organismo autonómico correspondiente (por ejemplo, la Agencia de Vivienda Social en Madrid, el INCASÒL en Cataluña o el IVIMA en otras comunidades), normalmente en el plazo de un mes desde la firma del contrato. El incumplimiento de este depósito puede acarrear sanciones administrativas al arrendador.

Antes de la reforma, era habitual exigir avales bancarios o depósitos adicionales sin límite claro. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, limitó las garantías adicionales (aval, depósito o seguro de impago) a un máximo de dos mensualidades de renta, sumadas a la fianza legal obligatoria, en el ámbito de aplicación de la ley. Esto significa que, en total, un arrendador no puede exigir garantías que superen las tres mensualidades (una de fianza legal más dos adicionales) salvo excepciones muy concretas.

Para un piso de 800 €/mes en Madrid destinado a vivienda habitual, la fianza legal obligatoria es de 800 € (una mensualidad), que el arrendador debe depositar en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Si además exige un aval bancario como garantía adicional, este no podrá superar los 1.600 € (dos mensualidades), de modo que el desembolso inicial total del inquilino podría alcanzar hasta 2.400 € entre fianza y garantías, sin contar la primera mensualidad de renta.