¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
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El alquiler con opción a compra es un contrato que permite al inquilino vivir en una vivienda pagando un alquiler mensual con la posibilidad de comprarla en un plazo determinado. Las cuotas de alquiler pagadas se descuentan total o parcialmente del precio de venta. Es una fórmula interesante para quienes no pueden acceder a una hipoteca de inmediato pero quieren asegurar la compra de una vivienda. Te explicamos cómo funciona, sus ventajas y qué cláusulas debe incluir el contrato.
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Elementos esenciales del contrato de alquiler con opción a compra
El contrato debe incluir dos partes: el contrato de arrendamiento y la opción de compra. Debe fijar el precio de venta de la vivienda, el plazo para ejercer la opción (habitualmente 2-5 años), la prima de la opción (cantidad inicial que se paga por el derecho a comprar) y qué porcentaje de las cuotas de alquiler se descontará del precio. También debe especificar qué ocurre si el inquilino no ejerce la opción. Es fundamental que se formalice en escritura pública e inscriba en el Registro.
Ventajas e inconvenientes para comprador e inquilino
Para el inquilino-comprador, las ventajas son: fijar el precio de compra hoy, ir ahorrando para la entrada mientras vive en la vivienda y descontar las cuotas del precio. El riesgo es perder la prima si finalmente no compra. Para el propietario, la ventaja es tener un inquilino estable que cuida la vivienda y un precio de venta garantizado. El inconveniente es que no puede vender a otro durante el plazo de la opción y si el mercado sube, pierde la revalorización.
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Fiscalidad del alquiler con opción a compra
Durante la fase de alquiler, el inquilino puede aplicar las deducciones autonómicas por alquiler si procede. El propietario tributa por los ingresos del alquiler en IRPF. La prima de la opción tributa como rendimiento del capital inmobiliario para el propietario. Cuando se ejerce la compra, el inquilino paga ITP (vivienda de segunda mano) o IVA (vivienda nueva). Las cantidades ya descontadas del precio se consideran parte del pago. El propietario tributa por la ganancia patrimonial de la venta.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no ejerzo la opción de compra?
Pierdes la prima pagada por la opción y las cuotas abonadas no se devuelven, quedan como alquiler ordinario.
¿Se descuenta todo el alquiler del precio de compra?
Depende del contrato. Puede descontarse el 100% o solo un porcentaje de las cuotas mensuales pagadas.
¿Es obligatorio inscribir la opción de compra en el Registro?
No es obligatorio pero sí muy recomendable para proteger al inquilino frente a ventas a terceros durante el plazo.
¿Puedo pedir hipoteca para ejercer la opción de compra?
Sí, cuando llegue el momento de comprar puedes solicitar hipoteca. Las cuotas descontadas reducen el importe a financiar.
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