Si vendo mi casa para comprar otra, ¿qué gastos tengo?

La venta de tu vivienda genera varios gastos que debes contemplar. El primero es la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento de valor del suelo y que debes pagar al ayuntamiento donde se ubica el inmueble. Su importe varía según el municipio, el valor catastral del suelo y los años de tenencia. El segundo gasto relevante es el IRPF sobre la ganancia patrimonial. La diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición tributa como ganancia patrimonial al tipo impositivo correspondiente, que oscila entre el 19 y el 28 por ciento. Sin embargo, si reinviertes el importe total de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta de tributación. Si tienes una hipoteca pendiente sobre la vivienda que vendes, deberás cancelarla. Los gastos de cancelación incluyen la comisión por amortización anticipada que establezca tu escritura hipotecaria, los gastos de notaría y registro para formalizar la cancelación registral, y los honorarios de gestoría si delegas el trámite. Si has contratado una agencia inmobiliaria para gestionar la venta, su comisión suele situarse entre el 3 y el 5 por ciento del precio de venta más IVA.

La adquisición de tu nueva vivienda conlleva un conjunto diferente de gastos. El más importante es el impuesto que grava la compra. Si la vivienda es de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo varía entre el 6 y el 10 por ciento según la comunidad autónoma. Si la vivienda es nueva, pagarás un 10 por ciento de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo también varía por comunidad. Los gastos de notaría por la escritura de compraventa se calculan según arancel regulado y dependen del precio del inmueble, oscilando habitualmente entre 600 y 1.200 euros. La inscripción en el Registro de la Propiedad supone un gasto similar. Los honorarios de gestoría para la tramitación de escrituras e impuestos se sitúan entre 300 y 500 euros. Si necesitas una hipoteca para la compra, deberás asumir los gastos de tasación del inmueble, que cuestan entre 250 y 500 euros. El resto de gastos de la hipoteca, como notaría del préstamo, registro e impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca, los paga el banco desde la reforma de 2018. No olvides el coste de la mudanza, que puede ascender a varios cientos de euros.

Para que el cambio de vivienda sea financieramente viable, necesitas hacer números detallados antes de comprometerte. Suma todos los gastos de la venta: plusvalía, comisión de agencia, cancelación de hipoteca y posible tributación en IRPF. Resta estos gastos al precio de venta para obtener el neto disponible. A continuación, calcula todos los gastos de la compra: impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Suma estos gastos al precio de la nueva vivienda para conocer el desembolso total necesario. La diferencia entre el neto de la venta y el coste total de la compra te indicará si necesitas financiación adicional o si te sobra dinero. Si necesitas hipoteca para la nueva casa, ten en cuenta que los bancos suelen financiar hasta el 80 por ciento del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Necesitarás tener ahorros para cubrir el 20 por ciento restante más los gastos. Un aspecto crucial es la coordinación temporal de ambas operaciones. Lo ideal es firmar la venta y la compra el mismo día o con pocos días de diferencia para evitar quedarte sin vivienda o tener que asumir un alquiler temporal. Los contratos de arras pueden ayudarte a sincronizar ambas operaciones estableciendo una fecha de firma coordinada.