Exención por Venta de Vivienda para Mayores de 65 Años en 2026
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está totalmente exenta de IRPF. Esto puede suponer un ahorro de miles de euros en impuestos. Además, existe una segunda exención si reinviertes en una renta vitalicia. Te explicamos los requisitos, los límites y cómo aplicar correctamente estas ventajas fiscales.
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Exención total por venta de vivienda habitual
La ley del IRPF establece que los contribuyentes mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual quedan exentos de tributar por la ganancia patrimonial. Las condiciones son:
- Edad: Tener 65 años cumplidos en la fecha de la venta (basta con cumplirlos el mismo día de la escritura).
- Vivienda habitual: Debe ser tu residencia efectiva y continuada durante al menos 3 años antes de la venta.
- Sin límite de ganancia: A diferencia de la reinversión en vivienda habitual, no hay tope. La exención es total.
- Sin obligación de reinvertir: Puedes destinar el dinero a lo que quieras.
Ejemplo: Compraste tu piso por 120.000 € y lo vendes por 280.000 €. La ganancia de 160.000 € tributaría entre un 19% y un 28% (más de 35.000 € en impuestos), pero al ser mayor de 65 años y vivienda habitual, no pagas nada.
Exención por reinversión en renta vitalicia
Si eres mayor de 65 años y vendes cualquier bien (no solo la vivienda habitual), puedes quedar exento si reinviertes en una renta vitalicia asegurada:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Importe máximo | 240.000 € |
| Plazo para reinvertir | 6 meses desde la venta |
| Tipo de producto | Renta vitalicia asegurada (contrato con compañía de seguros) |
| Inicio de la renta | Máximo 1 año desde la contratación |
Esta exención es perfecta para quienes venden una segunda vivienda, acciones o fondos de inversión y quieren evitar pagar IRPF por la ganancia.
Situaciones especiales y dudas frecuentes
Hay varios casos especiales que conviene conocer:
- Dependencia o enfermedad: Si te trasladaste a una residencia geriátrica por motivos de salud, la vivienda sigue considerándose habitual hasta 2 años después del traslado.
- Matrimonio con uno solo mayor de 65: Si la vivienda es ganancial, solo está exenta la mitad que corresponde al cónyuge mayor de 65. El otro tributa por su parte.
- Nuda propiedad y usufructo: Si vendes la nuda propiedad siendo usufructuario mayor de 65 años, también aplica la exención sobre tu porción.
- Hipoteca inversa: No se considera venta, por lo que no genera ganancia patrimonial ni necesita exención.
Preguntas frecuentes
¿Si tengo 64 años y vendo, puedo esperar a cumplir 65 para la exención?
¿La exención para mayores de 65 incluye la plusvalía municipal?
¿Qué pasa si vendo una segunda residencia siendo mayor de 65?
¿Necesito declarar la venta aunque esté exenta?
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